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Wohnraumentwicklung IN Lüneburg
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In der Hansestadt Lüneburg gibt es ca. 39.000 Wohnungen. Der Lüneburger Wohnungsmarkt ist und bleibt angespannt: Zuletzt überstieg die Wohnungsnachfrage das Angebot um ca. 800 Wohnungen. Bis zum Jahr 2040 wird für die Hansestadt insgesamt ein Bedarf von ca. 3.500 neuen Wohnungen prognostiziert. (Quelle: GEWOS Wohnraumversorgungskonzept, 2023)
Die Prognose unterscheidet dabei den Neubaubedarf zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern: Etwa ein Drittel des Gesamtbedarfs wird im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser prognostiziert, zwei Drittel hingegen im Mehrfamilienhausbau.
Etwa 1.900 Wohnungen können voraussichtlich durch Innenentwicklung bzw. schon in Planung oder Umsetzung befindliche Baugebiete geschaffen werden.
Neubaubedarf nach Gebäudetyp
Quelle: GEWOS
Um den prognostizierten Bedarf von 3.500 Wohneinheiten decken zu können, müssen bis 2040 Baugebiete für weitere ca. 1.600 Wohneinheiten entwickelt werden. Wieviel Fläche dafür jedoch benötigt werden, hängt maßgeblich von der Baudichte ab, also welche Bauform und welche Geschosszahlen verwirklicht werden können: In freistehenden Einfamilienhäusern entsteht in der Regel eine Wohneinheit, ebenso in einem Reihenhaus oder in einer Doppelhaushälfte; dafür auf einer nur halb so großen Fläche. In Mehrfamilienhäusern mit drei bis vier Geschossen und zwei Wohnungen je Etage könnten im Schnitt sieben neue Wohneinheiten entstehen. Im fünfstöckigen Geschosswohnungsbau mit drei Wohnungen je Etage sogar durchschnittlich 15 Wohneinheiten. Je nach Bautyp können also unterschiedlich viele Wohneinheiten je Hektar Baufläche geschaffen werden.
Gabäudetyp | Wohneinheit je Gebäude | Wohneinheit je ha | Durchschn. Grundstücksgröße je Gebäude |
|---|---|---|---|
Freistehendes Einfamilienhaus | 1 | 15 | 0,06 ha |
Doppel- und Reihenhäuser | 1 | 30 | 0,03 ha |
Mehrfamilienhausbauweise | 7 | 40 | 0,17 ha |
Geeschossbauweise | 15 | 75 | 0,20 ha |
Angelehnt an Werte aus: Nachbarschaftsverband Karlsruhe: „Beispiele für Wohndichten„, S.7.
Um die fehlenden ca. 1.600 Wohnungen als freistehende Einfamilienhäuser zu errichten, bräuchte man rund 96 ha Nettowohnbaufläche. Die gleiche Anzahl an Wohneinheiten würde man hingegen in Reihen- oder Doppelhäusern auf nur 48 ha errichten können. In Mehrfamilienhausbauweise mit durchschnittlich 3 bis 4 Geschossen wären sogar nur knapp 40 ha erforderlich, um diese 1.600 Wohnungen zu errichten. Im Geschosswohnungsbau mit bis zu 5 Geschossen könnten 1.600 Wohnungen mit dem geringsten Flächenverbrauch auf nur gut 21 ha Fläche entstehen.
Hinzu kämen in allen Fällen die Flächen für die Erschießung, für das Wohnumfeld oder für die so genannte Wohnfolgeinfrastruktur, also z.B. Kindergärten. Insgesamt wäre dies das Bruttobauland.
Die wichtigste Entwicklungsfläche liegt in Rettmer. Ein Bebauungsplan für eine kleine Fläche (B-Plan 182 Rettmer-Nord) wird derzeit bereits erarbeitet. Durch die Entscheidung im Raumordnungsverfahren (ROV), das Umspannwerk nicht in Rettmer zu bauen und v.a. in Hinblick auf die Planungen zur Reaktivierung des Bahnhaltepunktes bietet sich hier die Entwicklung von noch mehr neuen, dann gut mit dem ÖPNV angebundenen Wohnungen an.
Die aktuelle Flächennutzungsplanänderung für diesen Bereich in Rettmer umfasst ca. 130 ha, inklusive des B-Plangebietes 182. Doch nur ein kleiner Teil dieser Fläche wird zukünftig überhaupt für den Wohnungsbau verwendet werden können, denn es müssen Flächen für die Erschließung (Straßen und Wege), für Grünflächen und Spielplätze, Ausgleichsflächen und soziale Infrastrukturen (z.B. Kindergärten) berücksichtigt werden.
Bei der Errichtung eines Nahversorgungsbereichs für dieses neue Quartier wird auch hier für Baulandfläche genutzt werden müssen. Hinzu kommen in Rettmer auch nötige Abstandskorridore zur bestehenden und zur neu geplanten Hochspannungsleitung der Ostniedersachsenleitung (ONiL). Es ist also damit zu rechnen, dass in Rettmer „nur“ ca. 30 ha zur Verfügung stünden, die tatsächlich als Wohnbaulandflächen entwickelt werden könnten.
Wie viele Wohnungen können daher tatsächlich in Rettmer entstehen und lässt sich damit ein großer Teil des Bedarfs an 1.600 neuen Wohnungen decken?
Die Antwort hängt natürlich von der Baudichte ab. Schieben Sie die Regler für die jeweiligen Bauformen nach rechts, um die Anzahl der zu errichtenden Wohngebäude zu erhöhen. Rechts sehen Sie, wie viele Wohneinheiten Sie damit schaffen und wie viel Fläche Sie für Ihr Szenario benötigen würden.
([efh]*600*0.0001)+([dh]*300*0.0001)+([mfh]*1700*0.0001)+([gwb]*2000*0.0001)
ha
([efh]*1)+([dh]*1)+([mfh]*7)+([gwb]*15)
WE
In der Karte werden alle Entwicklungsflächen (Gelb) dargestellt, in denen der zusätzliche Bedarf gedeckt werden kann. Bei einer hohen Dichte und sparsamen Bauweise, könnten Flächen geschont werden und für zukünftige Entwicklungen für die zweite Hälfte des Jahrhunderts vorgehalten werden.
Klicken Sie für weitere Informationen auf die Karte.
Hansestadt Lüneburg
Am Ochsenmarkt 1
21335 Lüneburg
Telefon +49 4131 309-0
E-Mail: ISEK@stadt.lueneburg.de
Projektbeteiligte
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